Mutuo vitalizio ipotecario: cos’è?

Di recente è arrivato anche in Italia il lifetime mortgage, una forma di finanziamento molto in voga in altri Paesi. L’introduzione nel nostro paese è arrivata solo nel 2005, anche se per lungo tempo alcuni aspetti sono rimasti molto vaghi. Il mutuo vitalizio ipotecario si distingue dagli altri mutui per alcuni aspetti molto interessanti. Innanzi tutto è necessario precisare che si tratta di un finanziamento a medio o lungo periodo riservato alle persone che hanno un’età minima di 60 anni (all’inizio il requisito anagrafico minio era stato fissato a 65 anni) che sono proprietarie di un immobile di tipo residenziale. L’immobile in questione, oltre ad essere di tipo residenziale, deve presentare ulteriori requisiti: è necessario che abbia un valore superiore ai 75.000 euro e che non sia gravato da diritti reali o vincoli di altro tipo. Sull’immobile viene iscritta un’ipoteca di primo grado a garanzia del finanziamento.

Il mutuo vitalizio ipotecario è una sorta di rendita ed in quanto tale non prevede il pagamento di quote capitali e di interessi, per lo meno fino a quando il richiedente è in vita (o fino a quando l’immobile su cui è stata iscritta l’ipoteca non viene venduto). Il rimborso, infatti, è a carico degli eredi, che entro dodici mesi dalla morte del beneficiario del finanziamento devono restituire la somma dovuta (capitali più spese ed interessi capitalizzati annualmente). Se non dispongono di un importo tale da estinguere il debito, le soluzioni sono due: o si mettono d’accordo con la banca per l’erogazione di un nuovo finanziamento oppure le lasciano vendere la casa, in modo da poter ripagare l’istituto di credito con il ricavato della vendita. Se entro questi 12 mesi gli eredi non fanno nulla, scatta l’esecuzione forzata. L’importo che si può ottenere con il mutuo vitalizio ipotecario è legata all’età del richiedente (più è alta l’età e più alto sarà l’importo che si può ottenere) ed al valore della casa; ad ogni modo le banche non erogano importi inferiori ai 20.000 euro e superiori ai 350.000 euro.

Differenza tra prestito vitalizio ipotecario e mutuo vitalizio ipotecario

Molte persone si chiedono quale possa essere la differenza tra mutuo e prestito vitalizio ipotecario. Effettivamente si può fare un po’ di confusione, ma in questo caso no: i due termini vengono utilizzati per indicare lo stesso identico finanziamento. In realtà sarebbe più corretto utilizzare il termine mutuo vitalizio ipotecario, se non altro per rispettare quella distinzione tradizionale secondo la quale:

• i prestiti vengono erogati senza richiedere garanzie reali;
• i mutui vengono erogati solo con la garanzia rappresentata da un’ipoteca sull’immobile.

Inoltre, le somme che possono essere concesse con il mutuo vengono calcolate proprio in base al valore dell’immobile stesso; la durata dei prestiti solitamente è compresa tra i 6 ed i 120 mesi, mentre i mutui hanno un orizzonte temporale molto più lungo.

In merito a questo aspetto bisogna però fare una precisazione: secondo la definizione classica, il mutuo è un finanziamento di medio o lungo termine, che può durare fino a 30 anni. Il mutuo vitalizio ipotecario in realtà non può avere una durata prestabilita, visto che la sua scadenza coincide con la morte del soggetto finanziato, evento non definibile al momento della stipulazione del contratto, se non basandosi sulle stime relative alla speranza di vita. Altra differenza tra il mutuo vitalizio ipotecario e le altre tipologie di mutuo è rappresentata dalla possibili finalità, infatti viene concesso per ottenere liquidità da impiegare in piena autonomia (per far fronte a spese importanti, per aiutare i propri cari, per integrare la pensione, per chiudere altri finanziamenti e per tanti altri progetti), e non per acquistare e ristrutturare la casa. Forse è proprio questo il motivo che spinge le persone ad utilizzare l’appellativo di prestito anziché quello di mutuo.

Mutuo vitalizio ipotecario: quali banche aderiscono?

In Italia il mutuo vitalizio ipotecario ha faticato parecchio a farsi notare, anche per via delle lacune sulla sua disciplina che sono state colmate solo molti anni dopo la sua introduzione. L’interesse nei confronti di questa formula di finanziamento è cresciuta solo di recente, ma va detto che gli istituti di credito che hanno scelto di aderirvi non sono poi così tanti: alcuni di loro lo hanno proposto in passato, ma ora non figura pi nei loro cataloghi. Tra le poche banche eroganti è possibile menzionare MPS, Unicredit, Intesa Sanpaolo e Banca Popolare d Sondrio

MPS PrestiSenior

Riservato alle persone con più di 60 anni che sono proprietarie di un immobile residenziale, il prestito erogato dal Monte dei Paschi di Siena permette di scegliere tra il rimborso con capitalizzazione annuale degli interessi (quindi alla scadenza devono essere pagati dagli eredi sia la quota capitale che gli interessi e le spese) ed il rimborso con versamento annuale degli interessi (alla scadenza bisognerà versare solo la quota capitale). L’importo massimo che si può ottenere è pari a 250.000 euro; il tasso di interesse è fisso ed è pari all’IRS lettera di periodo a 30 anni a cui si aggiunge uno spread del 3,60%.

Unicredit Valore Casa

Può essere richiesto da persone tra i 65 e gli 85 anni di età proprietari della loro prima casa; anche in questo caso è possibile scegliere tra il rimborso in un’unica soluzione e quello con pagamento mensile degli interessi. In più Unicredit consente di scegliere tra il tasso fisso ed il tasso variabile, stabilito in base all’Euribor a tre mesi maggiorato da uno spread del 4,00%. L’importo minmo erogabile è fissato a 30.000 euro. Bisogna sottolineare il fatto che in rete è possibile trovare dei fogli informativi ufficiali, ma sul suo sito la banca non fa alcun riferimento a questo prodotto.

Intesa Sanpaolo Per Te Prestito Vitalizio

Il prestito è concesso alle persone tra i 60 ed i 90 anni di età che hanno la proprietà di un immobile ad uso abitativo. Il rimborso può avvenire sempre in un’unica soluzione oppure con versamento mensile degli interessi. Il tasso di interesse applicato dall’istituto di credito è fisso (TAN 4,00%). L’importo minimo erogabile è pari a 30.000 euro, mentre quello massimo è fissato a 400.000 euro.

Banca Popolare di Sondrio PIV

I possibili beneficiari del finanziamento sono gli ultra 65enni proprietari di un immobile residenziale. Anche questo istituto permette di scegliere tra il rimborso con capitalizzazione annuale degli interessi e quello con il pagamento periodico di interessi e spese (che in questo caso viene fatto annualmente). Il tasso di interesse è fisso al 5,00% e gli importi concessi possono andare da un minimo di 30.000 euro fino ad un massimo di 300.000 euro.

Ultime notizie sul mutuo a vitalizio ipotecario

Non esistono delle vere e proprie news per quanto riguarda il muto vitalizio ipotecario: le ultime novità riguardano per lo più gli istituti di credito che si aggiungono all’elenco delle banche erogatrici che abbiamo visto in precedenza. È però importante tornare su un aspetto che è stato chiarito meglio dal decreto attuativo che è stato emanato circa un decennio dopo rispetto alla legge che ha introdotto il finanziamento: nel caso in cui il soggetto richiedente sia sposato o conviva da almeno cinque anni con un’altra persona, il contratto deve essere firmato da entrambi e la scadenza del prestito coincide con la morte del cointestatario più longevo. Bisogna altresì aggiungere che la morte del soggetto finanziato è l’evento che comporta la scadenza “normale” del finanziamento, però le banche possono richiedere il rimborso in un’unica soluzione anche quando si verificano determinate situazioni ed in particolar modo quando il valore dell’immobile in garanzia viene ridotto sensibilmente o quando c’è il trasferimento della sua proprietà o di altri diritti reali di godimento.

Calcolo mutuo vitalizio ipotecario: esempi e simulazione

Nei paragrafi relativi alle banche che erogano il mutuo vitalizio ipotecario abbiamo riportato gli importi minimi e massimi che si possono ottenere: in media si va dai 30.000 ai 300.000 euro. Ma l’importo esatto che viene concesso dall’istituto di credito viene calcolato in base al valore della casa ed all’età del richiedente: per ogni fascia di età, infatti, le banche stabiliscono una percentuale massima del valore della casa (che viene stabilito da una perizia) che può essere concesso. Per capire meglio il meccanismo, facciamo un esempio basandoci su PrestiSenior erogato da MPS:

• al richiedente che ha 60 anni può essere concesso un importo fino al 16,30% del valore della casa;
• al richiedente che ha 65 anni può essere concesso un importo fino al 20,10% del valore della casa;
• al richiedente che ha 70 anni può essere concesso un importo fino al 24,80% del valore della casa;
• al richiedente che ha 75 anni può essere concesso un importo fino al 30,50% del valore della casa;
• al richiedente che ha 80 anni può essere concesso un importo fino al 37,10% del valore della casa;
• al richiedente che ha 85 anni può essere concesso un importo fino al 44,40% del valore della casa;
• al richiedente che ha 90 anni può essere concesso un importo fino al 50,00% del valore della casa.

I tassi di interesse li abbiamo visti in precedenza, ma per conoscere i costi complessivi del mutuo bisogna considerare anche altre voci di spesa. Tra queste ci sono l’imposta sostitutiva (pari allo 0,25% della somma erogata), la perizia, l’istruttoria, le spese di incasso rata (per chi opta per il versamento periodico degli interessi), la produzione e l’invio delle comunicazioni, le polizze assicurative obbligatorie contro scoppio e incendio. Se gli eredi non rimborsano la banca entro i 12 mesi dalla scadenza del finanziamento, vengono applicati anche gli interessi di mora.