Prestito vitalizio ipotecario MPS

Requisiti e modalità di erogazione del prestito vitalizio ipotecario MPS

Quando si parla di prestito vitalizio ipotecario si fa riferimento ad un finanziamento riservato solo ad una precisa categoria di persone; i requisiti necessari per accedere a questa formula sono i seguenti:

• bisogna aver compiuto almeno 60 anni di età;
• bisogna essere proprietari di un immobile residenziale.

Sull’immobile, il cui valore viene stabilito con una perizia, viene iscritta un’ipoteca di primo grado a garanzia del finanziamento. La casa, inoltre, deve essere coperto da assicurazione contro l’incendio, gli scoppi di gas ed il fulmine (nel caso in cui l’immobile abbia provenienza donativa, a queste coperture si devono aggiungere anche quella che tutela dall’esercizio dell’azione di restituzione da parte degli eventuali legittimari). È molto importante sottolineare il fatto che se al momento della stipulazione del contratto il richiedente risulta essere sposato o convivente da almeno cinque anni con una persona anch’essa di età superiore ai 60 anni, il finanziamento viene cointestato.

Il cliente può scegliere tra due versioni del prestito vitalizio ipotecario MPS: alla versione classica, ovvero quella che prevede la capitalizzazione annuale degli interessi, si aggiunge quella che consente il pagamento annuale delle spese e degli interessi. Nel primo caso, quando il finanziamento arriva alla scadenza dovrà essere versato in un’unica soluzione la somma composta dalla quota capitale maggiorata delle spese e degli interessi capitalizzati nel corso degli anni; nel secondo caso invece gli interessi e le spese vengono pagate ogni anno (non c’è capitalizzazione), quindi alla scadenza si dovrà versare solo la quota capitale. Entrambe le versioni permettono di scegliere la modalità in cui il capitale concesso viene erogato: la somma può essere accreditata al richiedente in un’unica soluzione oppure versata a tranche annuali, per un massimo di venti rate dello stesso importo. IL tasso di interesse applicato rimane fisso per l’intera durata del prestito.

Calcolo dell’importo finanziato

Con il prestito vitalizio ipotecario MPS è possibile ottenere delle somme ben più elevate rispetto a quelle a cui si può accedere tramite  tradizionali prestiti personali. La banca ha fissato un tetto massimo di 250.000 euro (chi opta per l’erogazione in tranche non può ottenere meno di 2400 euro e più di 25.000 euro all’anno), ma l’importo erogato viene determinato in base a due fattori, ovvero il valore della casa e l’età del richiedente. La somma infatti viene calcolata applicando al prezzo dell’immobile stabilito con la perizia una percentuale stabilita per ciascuna fascia d’età. Le percentuali variano da un minimo del 15,3% del valore dell’immobile a favore delle coppie fino ad un massimo del 50% del valore dell’immobile per il soggetto finanziato unico che ha compiuto i 90 anni. Riportiamo a titolo di esempio alcune percentuali:

• Se il richiedente ha 60 anni può ottenere fino al 16,30% del valore dell’immobile (15,30% se il contratto è cointestato);
• Se il richiedente ha 65 anni può ottenere fino al 20,10% del valore dell’immobile (18,90% se il contratto è cointestato);
• Se il richiedente ha 70 anni può ottenere fino al 24,80% del valore dell’immobile (23,40% se il contratto è cointestato);
• Se il richiedente ha 75 anni può ottenere fino al 30,50% del valore dell’immobile (28,80% se il contratto è cointestato);
• Se il richiedente ha 80 anni può ottenere fino al 37,10% del valore dell’immobile (35,10% se il contratto è cointestato);
• Se il richiedente ha 85 anni può ottenere fino al 44,40% del valore dell’immobile (42,10% se il contratto è cointestato);
• Se il richiedente ha 90 anni può ottenere fino al 50,00% del valore dell’immobile (49,00% se il contratto è cointestato).

Nel calcolo dell’importo erogabile bisogna tenere conto anche di altri fattori: se il richiedente proprietario dell’immobile convive con persone che hanno meno di 60 anni, il contratto viene intestato solo a lui, ma la somma massima erogabile viene ridotta del 25%. La stessa riduzione si applica nel caso in cui al momento della firma del contratto, nell’immobile dato in garanzia risulti essere residente un regolare affittuario.

Il rimborso del finanziamento PrestiSenior MPS

La modalità con cui avviene il rimborso è forse la differenza più grande tra il prestito vitalizio ipotecario MPS e gli altri prestiti personali: la restituzione delle somme infatti spetta agli eredi. Quando viene stipulato il contratto, tutte le informazioni su PrestiSenior sono perfettamente chiare: importo erogato, tasso di interesse, spese e così via; l’unica cosa che non può essere specificata è la durata del finanziamento. La durata del prestito infatti coincide con la vita del soggetto finanziato (o, in caso di contratto cointestato, con la durata dell’intestatario più longevo). Entro dodici mesi dalla morte del contraente, i suoi eredi devono decidere se:

• pagare l’importo dovuto, estinguendo il debito e mantenendo la piena proprietà dell’immobile ipotecato;
• far vendere alla banca l’immobile, in modo da poter ripagare il debito residuo con il ricavato della vendita.

Se gli eredi non rispettano la scadenza dei 12 mesi, la banca inizia ad applicare gli interessi di mora e mette automaticamente in vendita l’immobile al prezzo stabilito dalla perizia. Se non ci sono acquirenti, il prezzo viene ridotto del 15% ogni 12 mesi. Se la somma ottenuta con la vendita della casa è più alta del debito residuo, la parte eccedente viene restituita agli eredi; se invece il ricavato è minore del debito residuo, la banca dovrà accontentarsi di quanto ricavato: la legge in questo caso tutela gli eredi, che non sono tenuti ad aggiungere altro di tasca loro.

La morte del soggetto finanziato è il fattore che determina la scadenza “naturale” del finanziamento. Ci sono però dei casi in cui la banca può esigere la restituzione immediata delle somme erogate; può avvenire se c’è un trasferimento (anche solo parziale) della proprietà o di altri diritti di godimento relativi all’immobile in garanzia, se il soggetto finanziato compie atti con dolo o colpa grave che riducono in modo significativo il valore dell’immobile, se si costituiscono diritti reali di garanzia a favore di terzi che gravano sull’immobile, se vengono apportate all’immobile delle modifiche senza accordo con la banca, se la mancanza di manutenzione o l’incuria danneggiano così tanto l’immobile da portare alla revoca della sua abitabilità, se all’interno dell’immobile prendono residenza soggetti diversi dai familiari del soggetto finanziato, se l’immobile viene sottoposto a procedimenti conservativi o esecutivi per importi pari ad almeno un quinto del suo valore. Ovviamente c’è l’opportunità per il soggetto finanziato di estinguere anticipatamente il debito: non si paga alcuna penale, ma bisogna inviare alla banca una richiesta scritta con almeno 30 giorni di preavviso.

Interessi e spese: le condizioni applicate al prestito vitalizio ipotecario MPS

Come detto prima, il prestito vitalizio ipotecario MPS prevede un tasso fisso per tutta la sua durata; la percentuale viene determinata in base all’IRS lettera di periodo a 30 anni, a cui si aggiunge uno spread del 3,60%. L’indice di riferimento IRS (Interest Rate Swap) viene rilevato due giorni prima della firma del contratto di finanziamento; nel suo ultimo foglio informativo, la banca MPS fa riferimento all’indice rilevato a fine giugno 2021, che era pari allo 0,51%: questo significa che il TAN è pari al 4,11%. Ovviamente i costi collegati al finanziamento non si limitano ai soli interessi; bisogna tenere conto anche di altre spese quali:

• l’istruttoria, che è pari all’1,3% e che comunque non può essere inferiore a 500 euro;
• la commissione annuale del prestito vitalizio, pari a 45 euro per chi paga annualmente gli interessi e le spese;
• l’incasso rata, che ammonta a 2,50 euro nel caso di addebito in conto corrente e a 5,00 euro con le altre modalità;
• le spese di produzione  delle comunicazioni, pari a 0,30 euro, a cui si devono aggiungere i costi di spedizione;
• le eventuali spese per l’ipoteca (la riduzione costa 150 euro, l’atto di consenso alla cancellazione con autentica notarile costa 104 euro, la rinnovazione costa 130 euro e così via);
• le spese per i conteggio del debito residuo, pari a 26 euro (ma si paga solo se l’estinzione non avviene entro la scadenza della rata in corso);
• l’invio della lettera di sollecito (5 euro);
• la certificazione di sussistenza del credito (52 euro);
• l’imposta sostitutiva, che la legge ha fissato allo 0,25%.

E poi non bisogna dimenticarsi dell’assicurazione obbligatoria: il cliente può scegliere autonomamente la compagnia, ma la banca propone la polizza AXA MPS Assicurazione Danni, che prevede un premio unico anticipato pari a 0,25 euro ogni 1.000 euro di valore assicurato e per ogni anno della durata del finanziamento.

Per avere un’idea più chiara delle condizioni applicate al finanziamento è possibile fare un esempio. Facciamo riferimento ad un prestito vitalizio ipotecario MPS PrestiSenior erogato a favore di una persona di 70 anni di età che è proprietario di un immobile che il tecnico che ha effettuato la perizia ha valutato 404.000 euro. Considerando l’età, al richiedente viene erogata una somma pari al 224% del valore della casa, ovvero 100.192 euro. Se il soggetto finanziato muore dopo 10 anni, considerando un TAN del 3,60%, alla scadenza gli eredi devono versare 156.045 euro. Nel caso in cui in fase di contratto si sia optato per l’erogazione in 20 tranche, ogni anno la banca avrebbe erogato 7.150 euro; dopo dieci anni, il debito che gli eredi dovrebbero rimborsare ammonta a 89.834 euro. In questo specifico esempio, nel caso di erogazione unica, il TAEG è pari al 4,33%, mentre nel caso di erogazione in tranche annuali il TAEG è pari al 4,22%; nel tasso annuo effettivo globale vendono conteggiati gli interessi e le spese relative all’istruttoria, alla perizia, all’imposta sostitutiva ed alla polizza assicurativa (facendo riferimento alla soluzione proposta dalla banca).