Prestito vitalizio ipotecario regolamento attuativo

Come si è arrivati al regolamento attuativo del prestito vitalizio ipotecario

Anche se la sua effettiva introduzione del regolamento attuativo è arrivata solo nel 2016, la storia del prestito vitalizio ipotecario in Italia nasce molto prima. Se ne parla già nel decreto legge 203/2005 (poi convertito, con modificazioni, con la legge finanziaria 2006): il suo articolo 11 quaterdecies stabiliva che gli istituti di credito e gli intermediari finanziarie potevano erogare prestiti di medio e lungo termine garantiti da un’ipoteca su immobili residenziali e riservati a persone con più di 65 anni con capitalizzazione annuale delle spese e degli interessi, con rimborso complessivo in un’unica soluzione alla scadenza. Al di là di una mera descrizione, il decreto non includeva una disciplina adeguata del finanziamento, che di fatto è stato accantonato per circa dieci anni.

La legge 44/2015 cerca di colmare la lacuna, modificando ed integrando l’articolo della vecchia norma e realizzando così un regolamento attuativo per il prestito vitalizio ipotecario. Ma anche questo nuovo intervento non è riuscito a risolvere tutti i dubbi e a dare una disciplina completa di questo nuova forma di finanziamento. Alla fine del 2015, tramite un suo decreto, il Ministero dello Sviluppo Economico vara il regolamento attuativo del prestito vitalizio ipotecario. Il provvedimento (decreto 22/2015) è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale il successivo 16 febbraio e si compone di un preambolo e tre articoli: l’articolo 1 introduce termini e definizioni, l’articolo 2 riassume le regole del finanziamento, mentre l’articolo 3 elenca i casi in cui il soggetto che ha erogato il prestito può richiedere il rimborso integrale a causa di una riduzione significativa del valore dell’immobile dato in garanzia.

I requisiti con il regolamento attuativo: chi può richiedere il prestito vitalizio ipotecario?

Per prima cosa è necessario chiarire chi può chiedere il prestito vitalizio ipotecario: nella sua versione originale (quella che in pratica non ha mai visto la luce), il finanziamento era riservato agli over 65 proprietari di un immobile residenziale; il regolamento attuativo del prestito vitalizio ipotecario, entrato  come decreto in vigore nel 2016, ha corretto il requisito anagrafico, abbassando l’età minima a 60 anni compiuti. Riassumendo, i requisiti necessari per poter ottenere il finanziamento sono essenzialmente due:

• bisogna aver compiuto almeno 60 anni;
• bisogna essere proprietari di un immobile destinato a civile abitazione su cui viene accesa un’ipoteca di primo grado a garanzia del prestito.

Si tratta di un finanziamento a medio-lungo termine, la cui durata però non può essere stabilita a priori, visto che la data di scadenza coincide con la data della morte del beneficiario. Il rimborso, come vedremo in seguito, spetta agli eredi, che entro dodici mesi dall’evento dovranno restituire la somma dovuta (mantenendo in questo modo la proprietà dell’immobile) oppure consentire di vendere la casa, estinguendo il debito con i soldi ricavati e trattenendo l’eventuale differenza. Nel caso in cui il soggetto richiedente sia sposato o conviva da più di cinque anni con un’altra persona di età superiore ai 60 anni, il contratto deve essere obbligatoriamente intestato ad entrambi, anche se l’immobile è di proprietà di solo uno di loro: in situazioni del genere la scadenza del finanziamento coincide con la data di morte del partner più longevo.

Subito dopo la pubblicazione del decreto contenente il regolamento attuativo del prestito vitalizio ipotecario molte persone hanno mostrato un grande interesse nei confronti di questa nuova soluzione di finanziamento. All’inizio molti lo hanno paragonato alla nuda proprietà, ma si tratta di due cose ben distinte e il regolamento attuativo ne spiega il motivo. È vero che la finalità può essere la stessa ovvero ottenere della liquidità sfruttando in qualche modo la proprietà di un immobile, ma le similitudini finiscono qui. Con la nuda proprietà c’è una vera e propria vendita, mentre nel prestito vitalizio ipotecario l’immobile rappresenta solo la garanzia per il prestito, quindi rimane di proprietà del beneficiario per l’intera durata del finanziamento (durante il quale deve rispettare una serie di obblighi). Alla scadenza del prestito sarà compito degli eredi decidere se mantenere l’immobile o venderlo per saldare il debito.

Come avviene il rimborso: oneri e tutela degli eredi

La particolarità principale del prestito vitalizio ipotecario va individuata nella modalità di rimborso. Il regolamento attuativo in questo caso riprende quanto previsto dalla legge 203/2005, confermando  le tre situazioni in cui deve avvenire il rimborso integrale:

1. alla scadenza del finanziamento, ovvero alla morte del beneficiario (che è il rimborso “normale”);
2. quando cambia la proprietà dell’immobile o vengono trasferiti altri diritti reali o di godimento sull’immobile;
3. quando vengono messi in atto comportamenti o azioni che portino ad una riduzione considerevole del valore dell’immobile su cui è stata accesa l’ipoteca.

Il decreto del regolamento attuativo prevede inoltre che l’istituto erogante posa proporre al beneficiario due modalità di rimborso: quella standard prevede la capitalizzazione annuale di spese ed interessi, quindi alla scadenza dovranno essere versati alla banca in un’unica soluzione la quota capitale, gli interessi e le spese capitalizzati; la modalità alternativa invece prevede il pagamento graduale delle spese e della quota interessi, quindi alla scadenza bisognerà versare alla banca solo il capitale erogato.

Il finanziamento scade quando muore il soggetto che l’ha ottenuto oppure, in caso di cointestazione, al decesso del coniuge o del convivente più longevo. Da quando il prestito è stato concesso fino alla sua morte il beneficiario non è tenuto a versare nulla alla banca (a meno che non abbia optato per il pagamento graduale della quota interessi): il rimborso spetta quindi agli eredi. Entro 12 mesi dalla scadenza del finanziamento sono proprio loro a dover decidere se pagare per intero la somma dovuta oppure se permettere alla banca di vendere l’immobile. La casa viene proposta ad un valore di mercato, ma se non si riesce a venderla, il suo prezzo verrà ridotto del 15% ogni dodici mesi. Ovviamente il regolamento attuativo prevede una certa tutela anche per gli eredi.

Se la somma ottenuta con la vendita dell’immobile è superiore al debito, la parte eccedente viene restituita proprio agli eredi. Nel caso in cui il prezzo di cessione dell’immobile si riveli più basso rispetto all’import da restituire, gli eredi non dovranno comunque sborsare nulla di più: la norma infatti prevede che l’importo del debito residuo non può mai essere superiore rispetto al ricavato della vendita dell’immobile. In altre parole, per gli eredi c’è il rischio di non poter riscattare l’immobile se non hanno le risorse per saldare il debito, mentre per la banca che ha erogato il prestito vitalizio ipotecario c’è il rischio che la vendita dell’immobile si concretizzi ad un prezzo più basso rispetto al credito vantato.

Nei paragrafi precedenti è stato accennato il fatto che la banca può richiedere il rimborso integrale in un’unica soluzione quando si verificano delle condizioni che abbiano portato ad una riduzione significativa del valore di mercato dell’immobile su cui grava l’ipoteca di primo grado. L’articolo 3 del decreto attuativo elenca in maniera dettagliata le possibili condizioni che possono portare a questo risultato: atti compiuti con dolo o colpa grave dal soggetto finanziato, costituzione di diritti di garanzia che gravano sull’immobile in favore di soggetti terzi, apporto di modifiche allo stato dell’immobile senza che sia stato raggiunto un accordo con la banca (il discorso vale anche se il soggetto finanziato abbia ottenuto le autorizzazioni necessarie dalle autorità competenti), incuria o mancata manutenzione che portano alla revoca dell’abitabilità dell’immobile, presa di residenza nell’immobile da parte di altri oggetti (ad eccezione dei familiari del soggetto finanziato), provvedimenti conservativi o esecutivi di importo pari o superiore ad un quinto del valore dell’immobile stabilito dalla perizia.

Prestito vitalizio ipotecario: procedura per la richiesta e calcolo dell’importo

Ci sono poi alcuni aspetti che il decreto attuativo non tocca: tra questi possiamo citare l’iter da seguire per richiedere il prestito, i documenti da presentare alla banca ed il calcolo della somma che si può ottenere. La procedura di richiesta del prestito vitalizio ipotecario risulta essere un po’ più complessa rispetto a quella prevista per un normale prestito personale; prima di tutto è necessario individuare quali sono gli istituti di credito che erogano questo tipo di finanziamento: non sono molti. Poi bisogna leggere con attenzione i fogli informativi dei vari istituti di credito, dove sono riepilogate tutte le condizioni applicate: una volta scelta la banca, bisognerà presentare la propria domanda, allegando una serie di documenti (carta di identità, codice fiscale, stato di famiglia, certificato contestuale).

Dopo aver ricevuto la richiesta e la documentazione, la banca invia un tecnico per effettuare la perizia: in questo modo viene stabilito il valore di mercato e lo stato di conservazione dell’immobile proposto in garanzia. Se la richiesta di finanziamento viene accettata, le parti possono firmare il contratto davanti al notaio; il regolamento attuativo del prestito vitalizio ipotecario prevede che nel contratto siano presenti dei prospetti esemplificativi che permettano di capire il possibile andamento del debito nel corso del tempo (si parla di simulazione del piano di ammortamento). Contestualmente alla firma del contratto avviene l’accensione dell’ipoteca di primo grado sull’immobile. Solo a questo punto la banca potrà erogare le somme accordare: l’importo che si può ottenere è legato al valore dell’immobile stabilito in sede di perizia ed all’età del richiedente. Solitamente si va un 10% del valore dell’immobile per chi ha 60 anni per arrivare fino al 50% del valore dell’immobile per chi ha compiuto 90 anni.